Eigenbedarfskündigung
In Deutschland ist einer der häufigsten Kündigungsgründe neben Mietschulden die Eigenbedarfskündi-gung. In diesen Beitrag erklären wir Ihnen, was eine Eigenbedarfskündigung ist und welche Voraussetzungen dafür erfüllt werden müssen.
Definition – Eigenbedarf
Der Kündigungsgrund Eigenbedarf bedeutet, dass der Vermieter ein unter Kündigungsschutz stehendes Mietverhältnis beenden möchte. Als Grund für diese Kündigung wird der Bedarf an der Wohnung für sich selbst oder Familienangehörige angegeben.
Eigenbedarfskündigung Voraussetzungen:
Der berechtigte Anspruch auf Eigenbedarf liegt nur vor, wenn der Vermieter die Wohnung für eine zu seinem Hausstand gehörende Person oder für sich selbst beansprucht. Unter zum Hausstand gehö-rende Personen zählen zum Beispiel Pflegekräfte.
Mögliche Gründe für eine Eigenbedarfskündigung
Für eine Eigenbedarfskündigung muss der Vermieter vernünftige und nachvollziehbare Gründe haben. Diese sind förmlich im Kündigungsschreiben festzuhalten.
Beispiele für gerechtfertigte Gründe:
- Der Vermieter möchte die Immobilie einen nahestehenden Verwandten bereitstellen
- Aus beruflichen Gründen wird ein Zweitwohnsitz benötigt
- Veränderung der Lebenssituation des Vermieters (Heirat, Scheidung, Gesundheit)
- Wohnraumbedarf durch notwendiges Pflegepersonal
Kündigungsfristen bei Eigenbedarfskündigung
Laut § 573 c im BGB fällt die gesetzliche Kündigungsfrist anhand der Dauer des Mietverhältnisses unterschiedlich aus:
Mietdauer: | Kündigungsfrist: |
0 – 5 Jahre | 3 Monate |
5 – 8 Jahre | 6 Monate |
länger als 8 Jahre | 9 Monate |
Daher beträgt die gesetzliche Kündigungsfrist bei einer Eigenbedarfskündigung mindestens 3 Mona-te bis hin zu 9 Monaten bei einer Mietdauer von mehr als 8 Jahren. Hier ist zu beachten, dass laut BGB § 577 eine Sperrfrist von mindestens drei Jahren für eine Eigenbedarfskündigung angesetzt werden kann.
Die Voraussetzungen für die Kündigungssperrfrist bei Eigenbedarfskündigung
Die Kündigungssperrfrist greift, wenn ein Umwandlungsfall vorliegt, der nach Abschluss des Miet-vertrages erfolgt. Dies bedeutet, dass die Wohnung nach Vertragsabschluss in eine Eigentumswoh-nung umgewandelt wird und nach diesem Vorgang an einen Dritten verkauft wird. Der neue Besitzer der Eigentumswohnung kann nun dem Mieter erst nach Ablauf der Sperrfrist kündigen.
Widerspruchsrecht bei Eigenbedarfskündigung
Hat man als Mieter ein Widerspruchsrecht bei einer Eigenbedarfskündigung? Als Mieter haben Sie ein Widerspruchsrecht, um die Wirksamkeit der Kündigung zu prüfen. Ein Widerspruch kann zum Beispiel erfolgreich sein, wenn der Kündigungsgrund nicht schriftlich festgehalten oder nachvoll-ziehbar ist. Weitergehend steht Ihnen das Widerspruchsrecht auch zu, wenn die Fristen der Eigenbe-darfskündigung nicht eingehalten werden.
Eigenbedarfskündigung bei Härtefällen
Laut § 574 BGB können Mieter aus sozialen Gründen die sogenannte Härteklausel oder Sozialklau-sel als Widerspruchs Grund geltend machen. Diese Klausel greift zum Beispiel bei folgenden Grund-lagen:
- Sehr lange Mietdauer
- Schwangerschaft
- Krankheit oder Pflegebedürftigkeit im Alter
- Physische oder psychische Erkrankungen
- Starke berufliche Nachteile durch einen Umzug
Bei einem Härtefall handelt es sich immer um einen Einzelfall, der einen Entscheid eines zuständi-gen Richters benötigt.
Wann ist Eigenbedarfskündigung unwirksam?
Eine Kündigung der Wohnung wegen Eigenbedarf ist nur wirksam, wenn die oben genannten Voraussetzung fehlerfrei erfüllt werden. Zusammengefasst benötigt eine Kündigung deutliche und nachvollziehbare Gründe. Sollten die folgenden Punkte zutreffen, ist die Kündigung nicht wirksam.
- Vorgetäuschter Eigenbedarf: Sollte ein Vermieter den Mieter mit der Angabe des Eigenbedarfs kündigen, ohne den Eigenbedarf umzusetzen oder nachzuweisen, handelt es sich um vorgetäuschten Eigenbedarf. In diesem Fall ist der Vermieter schadensersatzpflichtig gegenüber dem Mieter da es sich um einen Rechts- und Vertragsbruch handelt.
- Überzogener Wohnungsbedarf: Wenn der Vermieter eine Kündigung laut Eigenbedarf vollzieht, obwohl der reale Bedarf nicht gerechtfertigt oder nachvollziehbar ist.
- Rechtsmissbräuchlicher Eigenbedarf: Sollte der Vermieter mehrere ähnliche Wohnungen besitzen und trotzdem auf die Kündigung nach Eigenbedarf bestehen, kann es sich um einen Rechtsmissbrauch handeln, da die anderen Immobilien des Vermieters den Eigenbedarf abdecken können.
Quellen:
www.mietrecht.org
www.arag.de